Jurisprudence

A. a acheté en 2005, pour un montant de CHF 2'300'000.-, une propriété à Samedan, dans le canton des Grisons, qui était grevée d’une obligation d’habitation principale à 100 %, ce qui ne lui a pas été communiqué au moment de l’achat. En 2011, en raison d’un changement de résidence, A. a décidé de vendre sa propriété. Il a obtenu, cette même année, une confirmation écrite de la commune de Samedan que la parcelle concernée n’était pas soumise à l’obligation de résidence principale. En 2013, la commune a également confirmé cette information à un tiers intéressé par l’achat. Par la suite il s’est avéré cependant que la propriété n’avait été autorisée qu’en tant que résidence principale ; l’obligation de résidence principale n’avait pas été inscrite au registre foncier par erreur. Cette obligation a ensuite été confirmée par une décision de la commune en 2014 que A. a contestée devant les tribunaux, en vain. En 2017, A. a vendu sa propriété pour un montant de CHF 2'850'000.-. Selon une estimation datant de 2013, la valeur vénale de l’immeuble sans l’obligation de résidence principale aurait été de CHF 4'150'000.-. A. intente une action en responsabilité contre la commune et le canton. Il réclame le paiement de CHF 1'300'000.- à titre de gain manqué correspondant à la différence entre le prix de vente obtenu et celui qui aurait pu l’être si le bien immobilier n’était pas grevé d’une obligation de résidence principale. A. réclame également un montant de CHF 509'940.10 correspondant aux frais immobiliers courants (intérêts hypothécaires, assurance, impôts, entretien) qu’il a dû assumer entre son départ de Samedan en 2011 et la vente en 2017.

Le TF relève que le droit cantonal ne prévoit aucune disposition particulière, si bien que l’art. 41 CO s’applique à titre de droit cantonal supplétif. Dans ce cadre, le TF rappelle que, selon la théorie de la différence, le dommage correspond à la différence entre l’état actuel du patrimoine et l’état (hypothétique) qu’il aurait sans le fait dommageable. Il peut consister en une augmentation du passif, une diminution de l’actif ou un gain manqué (lucrum cessans). Le dommage résultant d’un gain manqué n’est indemnisé que s’il s’agit d’un gain usuel ou qui aurait été réalisé avec certitude (c. 5.1).

En l’espèce, la propriété à Samedan n’a jamais été juridiquement une résidence secondaire (librement utilisable) durant la période où le recourant en était propriétaire (2005-2017) et, par conséquent, n’a jamais été un immeuble d’une valeur vénale de CHF 4'150'000.-. Au contraire, depuis l’octroi du permis de construire en 1997, l’immeuble était grevé d’une restriction d’utilisation de droit public sous la forme d’une obligation de résidence principale, même si l’inscription (déclarative) de cette restriction au registre foncier est intervenue plus tard. Le gain hypothétique de CHF 1'300'000.- invoqué par A. lui aurait donc échappé avec la vente de l’immeuble en 2017 en raison de l’obligation de résidence principale, même s’il avait eu connaissance de ladite obligation dès le début ou s’il en avait été informé lors de l’acquisition de l’immeuble ou lors des deux demandes à ce sujet auprès de la commune en 2011 et 2013. Il n’y a donc pas de différence entre l’état de son patrimoine immédiatement après la vente de l’immeuble en 2017 et l’état qu’aurait eu son patrimoine à l’époque s’il avait été informé de l’obligation d’occuper son logement principal en 2011 ou 2013. Le fait que A. n’ait pas eu connaissance de l’obligation de résidence principale jusqu’à la mi-juin 2013 n’a eu aucune influence sur la valeur du bien immobilier. Même si l’on qualifiait de contraire au droit le comportement des autorités qui a conduit à son ignorance de la restriction d’utilisation ou au maintien de son ignorance, un comportement de substitution licite aurait entraîné le même « dommage » (c. 5.6.1). La responsabilité de la commune pour le gain manqué n’entre donc pas en ligne de compte. La commune n’est pas non plus tenue de rembourser le montant de CHF 509'940.10 correspondant aux dépenses d’entretien de l’immeuble. Le recourant. a incontestablement réalisé une plus-value de CHF 550'000.- suite à la vente de l’immeuble en 2017. Ce montant dépasse les frais d’entretien de CHF 509'940.10., raison pour laquelle il n’y a pas de dommage selon la théorie de la différence (c. 5.6.2).

Le TF examine ensuite si le recourant peut se prévaloir de la protection de la confiance (art. 9 Cst.) du fait qu’il aurait reçu à deux reprises une confirmation de la commune que sa propriété était une résidence secondaire. Notre Haute Cour rappelle qu’indépendamment du fait que l’indemnisation invoquée pour la confiance déçue se fonde directement sur l’art. 9 Cst. ou sur le droit cantonal de la responsabilité de l’Etat, le versement d’une telle indemnité n’entre en ligne de compte que si les conditions de la protection de la confiance sont en général remplies. Il en découle que seul peut se prévaloir de la protection de la confiance celui qui a pris des dispositions patrimoniales en se fiant légitimement à une information erronée de l’autorité, dispositions sur lesquelles il ne peut pas revenir sans préjudice ; la personne doit être placée, sur le plan patrimonial, dans la même situation que si elle n’avait pas pris ces dispositions. Le dommage indemnisable est ainsi (au maximum) celui qui a été directement provoqué par les investissements et les dépenses effectués sur la base de la confiance accordée. En revanche, d’autres dommages restent d’emblée exclus de la notion de dommage fondé sur la confiance. Lors du calcul du dommage, ce n’est donc pas (également) le manque à gagner (lucrum cessans) qui est déterminant, mais uniquement l’intérêt négatif (c. 6.2.2).

En l’espèce, le recourant fait valoir que la disposition défavorable qu’il a prise a consisté dans le fait qu’il n’a pas pu vendre son bien immobilier à Samedan en tant que résidence secondaire en raison des renseignements erronés fournis par la commune à partir de 2011. Il fait ainsi valoir un gain manqué, lequel n’est pas indemnisable au titre de la responsabilité fondée sur la confiance (c. 6.2.3).

Auteure : Maryam Kohler, avocate à Lausanne

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